去年12月份，我曾不止一次地在论坛和业内人士的交流活动中提出“百日之内，必有巨变”的话题，彼时的房地产市场正是整体癫狂的时候，行情普遍向好。每到年底，业内都有这样一个话题，便是总结对房地产这一年的感受，重点是交流关于来年走势的判断。我的话题一出，便迎来砖头无数，因此也被戏称为“砖头man”。 因为当时国家政策不明，部分稳定市场的表态更是被乐观派认为是2010年房地产市场持续利好的判断基础。我的立足点很明确，类似于海南的地产泡沫愈演愈烈，坐视不理不是中国政府的风格。按照既往经验，政府越是告诉你“保稳定，促增长”，越是说明他在准备收拾你了。这就是所谓的“反向逻辑”。

　　不出所料，三个月后的“两会”在舆论的默许和推波助澜下，硬生生成为了房地产业的两会。“房子”次作为民生的话题，提升成为了全国决策会议的焦点议题。

　　这个被视作政策走向“风向标”的第十一届全国人民代表大会第三次会议在3月7日召开，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征收；3、收紧房地产信贷。三天以后，“国十九条”出台，措词严厉，直指行业规范，各部委闻风而动，纷纷出台政策，“央企退市”，“审批监管”等。4月，从温家宝主持召开国务院会议“国四条”到仅仅只隔了一天的“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应，直到第三套房可停贷”。数天之内，政策频出，剑剑封喉。此后的半个月内，一线城市成交急剧下挫，降温效果明显。笔者前文提到的“百日之内的巨变”，已成既定事实。

　　我曾经做过这样一个比喻，中国政府调控房地产市场有三个层次。是吃药，第二是打针，第三是手术。“手术”意味着体制的转轨，可能涉及到类似于“房改”的体制性问题，暂且不论。“吃药”被看作是慢性治疗，政策力度不大，但持续性较强。“打针”是硬性退烧，力度强，持续性不够，但立竿见影。那么这一轮宏观调控是“吃药”还是“打针”？笔者认为是“打针”。这就好比是，2008年中国的房地产市场憋屈久了，2009年出来会动一下之后，感冒了，急需退烧。这时候政府出面了，猛打了几针，看一下效果。纵观目前的楼市、股市，各方基本都属于观望阶段，包括政府、开发商和购房客。股市的表现最明显，僵持在2600点上下，如果后期政策没有持续跟进，便可认为是利空出尽，止跌回升的可能性还是很大的。楼市也是一样，从目前的市场反应来看，新政的效果明显，退烧效果显著。接下来政府是否在此基础之上继续出拳，我认为可能性不太大。这又利用到我所谓的“反向思维”，政府在“国十条”之外基本上都是一些不疼不痒的后续跟进政策，类似于契税、利率这些命脉政府并未涉及。这就好比是说政府说要打你，你害怕了，政府目的达到了，所以，他也就收手了。所以在业内普遍担心后市的时候，我却觉得后市可期。

　　二、越来越窄的未来，路在哪里？

　　毫不夸张地说，房地产市场将会成为中国经济改革开放这一个三十年的重要命题，体制注定是要变的，那么房地产行业，越来越窄的未来，路在哪里？

　　重拳之下，昆明房地产市场虽未出现急跌，但也受新政拖累，降温明显。那么昆明房地产市场该向何方，机会点在哪里？我认为有三个关键词值得关注：高端物业市场、商业地产市场、旅游地产市场。

　　首先，高端物业市场。昆明目前进行的城中村改造和轨道交通建设为房地产市场发展带来了大量的机会，在这次昆明难得一遇的“新跃进”过程中，昆明远郊的低密度、低容积的高端产品将会获得追捧。原因有三：、城中村改造致使昆明未来市场新增供量中高层、超高层产品将会扎堆上市，主城低密度、低容积的产品需求将会被挤出；第二、政府为保城中村项目顺利上市销售，保证城中村后期改造建设，将会减少昆明城中村以外用地审批，城郊低密度、低容积的产品供求关系将会出现倒挂，导致高端物业市场供不应求；第三、轨道交通建设缩短了城市的时间和空间成本，远郊项目的交通劣势被弱化。虽然，新政对于改善型需求也形成了一定的打压，但随着政策的可能性断档以及基本供求关系的影响，昆明高端物业市场存在较多机会。

　　其次，商业地产市场。据笔者此前一项专项研究课题报告的数据显示，昆明市城中村改造未来即将释放的商业供应将达到766.72万平米，虽然竞争压力依然明显，但远小于住宅竞争压力。显而易见，城中村改造将会使昆明商业地产发展实现一次大跃进。一方面，城中村改造拆迁出了大量的商业投资需求，这部分需求将在未来3-5年中集中释放。另一方面，城中村改造会带动昆明商业物业发展的一次集中升级，包括物业规划、产品设计、运营招商都会再上一个台阶。加之，昆明轨道交通建设将会带动“轨道交通经济时代”的到来。未来昆明将会是中国西南面向东盟的新兴商业大都会。短期来看，目前住宅投资的市场空间正在逐步缩小，新政并未针对商业物业市场做出调控，那么在短期和可预见的未来内，商业地产市场将会是转移投资的重要对象。

　　第三，旅游地产市场。2009年底，海南的“国际旅游岛规划”让海南的房地产市场再一次呈现了20年前的疯狂，我们暂且不论疯狂背后的玄机，单是一项关于“旅游”的规划，充分显示了“旅游”之于地产的强力拉动作用。笔者之所以看好昆明乃至云南“旅游地产”发展前景，基于一种地域自身资源的前景看好以及房地产行业大趋势的基本判断。云南是海南之外少有的几个旅游资源大省，虽然包括昆明在内的诸多州市都在“旅游地产”上下了很大功夫，但总归是不成规模，没有形成较为明显的拉动作用。云南旅游资源丰富，可以嫁接的点很多，但缺乏统一的运营规划，各自为政，这也直接导致了“旅游地产”开发缺乏刺激性的利好。云南旅游要发展，要突破瓶颈需要地产开发的的强力拉动作用。笔者认为“政府规划—产融结合”将会是云南旅游地产开发一个不错的途径。所谓政府规划，就是需要政府在现有资源的基础之上，实现一次系统的整合和优化，依托既有资源提出富有前瞻性的总体规划。旅游地产开发需要强大的资本和概念支撑，产融结合就是在资本渠道（融资）有效支撑的情况下，把云南的旅游资源相关产业创意性地嫁接到地产开发层面，比如将地产嫁接到影视传媒领域、体育领域、民族文化领域等。目前，国内部分地产公司已经做出相应尝试并有所斩获，云南就是要探索一条属于自己的“旅游地产开发之路”。

　　三、新政下的房价俯卧撑

　　房地产行业一直有这样一个伪命题，就是“房价跌”之说。中国所生产的产品中，按照劳动生产率提高的说法，产品价格下降是符合基本的价值规律的。但中国有一样产品价格不会降，那就是“房子”。除非你把“房子”的产品性质阉割掉。说“房价跌”是伪命题实际上老百姓都看得到，1年前的房价和现在就不是一个档次嘛，道理很简单，城市土地资源是有限的，而需求是不断扩张的，加之中国独特的经济发展模式对于“房子”这种产品的依赖性，所以房子作为经济学概念中的“固定资产”，其有保值增值功能是毋庸置疑的。

　　“房价跌”实际上指的是短期内成交量的萎缩和增长幅度以及增长率的下滑，就是增长大小和多少的问题，“跌”几乎是闹着玩儿的命题。这就好比做俯卧撑，是有一个波动的趋势的，人体和地面构成一个直角三角形，虽然胳臂处一直上下波动，但作为斜边的人体一直是向上的趋势。这就是中国“房价跌”的全部道理。

　　多数朋友都问过类似的问题，什么时候买房合适，我的理解是“什么时候最不合适就是最合适的出手时机”。怎么解释呢，就是别人都在观望，都在认为不合适的时候，甚至都抱着等一等可能会跌的心态的时候，我认为出手就比较合适了。因为在这个时候，你可以跟开发商要更多的折扣和优惠，你的议价能力最强。成交整体萧条的时候，你此时买房会得到5%甚至超过10%的折扣，一定意义上，相对于火爆时期的非理性抢房，你买的房价是跌的。

　　虽然，有数据说昆明房价跌了，这应该又是一种关于数字的小游戏。此番关于“房价俯卧撑”之论可能会被拍砖，如果不信，等等看。